一宗百亩商业用地，和它背后巨变中的红牌楼

12月19日，成都市公共资源交易服务中心发布公告，将于2020年01月20日，拍卖出让一宗位于武侯区红牌楼板块的111亩的住宅、商业用地，其中包含2块纯住宅地块，3块商业地块。

已经两年多未有土地入市的红牌楼板块，曾经盛产“单价地王”的红牌楼板块，再次放地，而且还一次性供地111亩!大体量商业占比地块的出让，往往意味着未来区域级的商业中心将随之而诞生，这就像曾经龙湖出手拿下新都大丰大天路地块时，大家说“大丰天街”来了、前不久龙湖拿下青羊区一宗大体量商业地块时，又不少人说“苏坡天街”来了一样，大宗商业地块被擅长商业地产打造和运营的开发商拿下，几乎成了“全村人的希望”。面对红牌楼的这宗超百亩商业地块，我们也想知道，它会不会是那个“希望”。

先来看下宗地指标

宗地位置：新马路1号、长益路4号、18号、80号

面积：合111.6377亩

用地性质：A、B地块：二类住宅用地；C、D地块：商业用地；E地块：零售商业用地

计算容积率：不大于265549㎡，其中：A地块：计入容积率的建筑面积不大于61841㎡；B地块：计入容积率的建筑面积不大于96448㎡；C、D、E地块：计入容积率的建筑面积不大于107260㎡

建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于1985国家高程基准绝对海拔高度552米

建筑密度:A地块：建筑密度不大于25%；B地块：建筑密度不大于25%；C、D、E地块：总建筑密度不大于50%

起始价：6710元/㎡

交易时间：2020年01月20日

宗地实况

红牌楼身处南二环，主城核心区域，但在不少人的认知中，区域发展一直是不温不火的。可2019年来，小全全发现，红牌楼正在悄悄咪咪地搞些“小动作”。

动作一

TOD站点规划，红牌楼榜上有名

2018年12月21日，龙湖西宸天街开业，开业当天客流高达31.7万人，这是TOD商业在成都的首次现身,也向成都充分展示了TOD的强大魅力。

TOD在成都火了。它的出现，使得成都城市的发展逻辑开始从平面发展时期进入到立体发展时期。

2019年，成都政府推动TOD项目建设，年内计划开工14个TOD项目，目前已有陆肖站、行政学院站、昌公堰站、万盛站等6大TOD综合示范项目开工建设，新津站、三岔湖站、马厂坝站、龙潭寺东站、双流西站、廖家湾站等站点，也在2019年末TOD用地的两次集中出让中相继浮出水面。

红牌楼板块内的太平园地铁站，是7号、10号、3号线的换乘站。凭借其得天独厚的地铁交通优势，已被规划为为数不多的片区级TOD站点之一，项目未来辐射范围可达3-5公里。

众所周知，TOD是目前国际上最具有代表性的城市社区开发模式之一，它以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，从而实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。

而太平园TOD站点设立，不仅使得土地资源本就稀缺的红牌楼的每一寸土地的开发利用更高效、更集中，还将为红牌楼重构城市面貌，再添一把“猛火”。相信在太平园TOD项目建成后，红牌楼区域的居住、商业、文化的环境和氛围带来全新的改变和质的飞跃。

动作二

一年之内三次调规

红牌楼的拿地机会，再次来临

红牌楼的土地资源究竟有多紧俏，无需多言，这些有限的土地，在什么时候入市，又以什么性质入市，都是值得考量的事情。

因此，2019年以来，武侯区屡次对红牌楼板块的土地进行调规，也成功引起了业内对这些动作的高度关注。

2019年4月16日，成都市规划和自然资源公众平台对位于武侯区红牌楼板块一宗约277亩地块控规调整方案进行公示，主要将部分中小学用地、住宅用地、办公用地以及工业品销售维修用地调整为商业用地。

此次入市的111亩地块，即属于这宗调规地块的一部分，分别为下图3#、8#、11#、12#、15#地块。

紧接着，2019年5月，成都市规划和自然资源公众平台对红牌楼板块、二环路内侧一宗1.74公顷（约26.1亩）地块调规方案进行公示。将原本高升桥路一侧的一宗工业品销售维修用地调整为商业用地，并扩大与此工业品销售维修用地相连的住宅用地面积。

2019年11月，成都市规划和自然资源公众平台再次公布一宗红牌楼调规地块，地块1#位于九兴大道和丽都路交汇处西南方向，优化用地面积约12.22亩，同样将原地块属性从工业品销售维修用地调整为商业用地。

红牌楼板块一年之内3次土地调规，均是将工业品销售维修用地调整为商业用地，用更直白的话说，原本用来做汽配的地，调整后不存在了。

用地性质的调整，直接表明片区的商业和居住价值正在被重新定义，区域发展规划已悄然生变。同时，这也是在释放一个信号——时隔2年，红牌楼的拿地机会，已再次来临！

动作三

汽配市场调迁难度虽大，但从未停止

“蜗牛脚步虽慢，不停歇也会致远。”用这句话来形容红牌楼汽配市场的调迁工作，再恰当不过。

在《成都市商品市场布局规划（2009-2020）》文件中提到，2015年前，红牌楼原有的汽配城将搬迁至龙泉驿区西河镇的龙泉九峰国际汽配商城。然而现实却是，进入到2020年了，红牌楼那一圈的好多汽配商城依旧还在。

但小全全从人民网地方领导频道的领导留言板上看到，红牌楼的调迁工作虽然进度缓慢，不少市民依旧在持续关注，官方也表示，红牌楼商圈的调迁工作并未停滞，也并非一无所获，如汇名车广场、长城汽车装饰商业综合楼、洪都汽贸等项目已进行调迁。

相信随着红牌楼汽配市场的改造调迁工作推进，“腾笼换鸟”之后，红牌楼将迎来新一轮土地资源的爆发，我们保持期待就好了。

成都首个三线换乘地铁站的所在地

红牌楼，除了二环路、佳灵路等纵横交错的城市主干道之外，其四通八达的地铁轨道交通，是成都别的区域暂且没法与之相比的。

地铁3号线南北联通双流和新都，途经双流西站、省体育馆、春熙路、动物园等重要城市节点；环形走向的地铁7号线串联起成都东站、火车南站和火车北站3大交通枢纽站点；地铁10号线则以太平园站为起点，经过双流国际机场直达新津。

三线交汇于红牌楼太平园地铁站，是成都首个三线换乘的地铁站（5号线开通后，中医大省医院站成为成都第二个三线换乘地铁站点）。这样的交通优势，蕴含的是足以撬动一座城市发展的巨大能量。

成都“地王神话”的诞生地

从土地市场层面看，红牌楼上一次土拍时间还定格在2017年6月23日，至今已有2年半。区域开发时间早且相对成熟，能出让的土地资源十分有限，用“寸土寸金”来形容一点也不夸张。

2013年-2019年，红牌楼片区土地出让数据

了解红牌楼历史的人都知道，红牌楼是成都名噪一时的“地王工厂”。

简单举两个例子：2013年，来自台湾的远雄建设事业股份有限公司，以楼面地价10000元/㎡，竞得红牌楼的30亩住兼商地块，这既是红牌楼楼面地价首次破万，也创造了当时成都最高楼面价纪录；2017年，东原地产竞得区域内的16亩地块，成交楼面17200元/㎡，也成为当时的地王。

红牌楼楼面地价接连刷新，这是开发商不约而同地对板块的价值锚定，红牌楼板块的投资价值几何？这些地王项目就是最好的注脚。

6年来，红牌楼出让土地仅11宗、184亩，最大地块面积仅有32亩。一向主打小地块出让的红牌楼，此次一次性放出百亩地块，这显然有非同一般的战略意义。

新房市场方面，2年多的土地供断，直接导致区域内无新房可售。蓝光雍锦世家、中环晓院早已售罄，东原印长江作为当年的地王项目，最新批次于2019年3月21日取证预售，精装价格在27932-29990元/㎡，目前也已售罄，这也侧面反映出区域改善置业需求十分旺盛。

但不可否认的是，当前红牌楼的确面临着些许尴尬，一方面调迁工作道阻且长，另一方面，汽配专业市场的存在也使得区域内的商业氛围不温不火，整体城市界面也并不尽如人意。

事实上，红牌楼汽配市场调迁和金牛区荷花池调迁处境相似，很多项目产权进行了分割出售，业主意见很难统一。但可以看见的是，武侯区对于市场的调迁工作仍在努力攻克，随时间推移，也在加速。并随着规划TOD的落地，带来的发展红利，也将大大改善区域面貌。

目前，区域内主要依靠红牌楼商业广场和莱蒙都会两个商业中心，缺乏体验感更好的一站式消费场所。但如果哪天红牌楼出现一座大悦城或万象城之类的购物中心，说不定这里的商业氛围、商业品质就能发生质的飞跃。

而此时，红牌楼放出这宗111亩住宅兼容商业用地，或许就是带动红牌楼板块商业格局大变的“关键先生”。

宋元时期，红牌楼这个名字就已存在，不过当时的红牌楼，还只是一处街边小店。

至明朝嘉靖年间，蜀（藩）王为迎送康藏地区来蜀的商贾官员，建坊于此，因牌坊用红砂石建造而成，故连同场镇均称之为“红牌楼”。

这就是红牌楼的历史渊源，一个曾肩负着民族和谐、商贸繁荣的使命的地方。

即将出让的这宗超百亩商业用地，必然会和它背后正在巨变之中的红牌楼一起，成为区域发展历史中有一个重要的印记。

1月20日，两周之后，春节之前，让我们静待佳音。